EL PROBLEMA INMOBILIARIO
La creciente pérdida de poder adquisitivo en el mundo ha puesto al sector inmobiliario en la diana por ser un bien básico para subsistir. Debido a ello, se ha creado una distorsión de mercado donde, por un lado, los inquilinos acusan de precios cada vez más elevados que les impiden acceder a ciertas zonas o permanecer en ellas. Por el otro, los propietarios que aspiran a un incremento siempre mayor porque así es como fueron educados.
Dentro de lo anterior se desprenden ciertas verdades y muchas falacias. No obstante, cada parte lleva su dosis de culpa en este círculo vicioso. A continuación, se expondrán las principales variables que entran en juego en esta ecuación, para entender quién tiene la razón y cómo poder solucionarse.
¿Qué determina el precio de una propiedad residencial?
La explicación más popular es la oferta y demanda. Aunque es correcto, a una premisa simplista que no describe la realidad ni los componentes, ya que hay otras que escapan a esta. Las principales son:
1. Estado de conservación. Una propiedad no vale lo mismo pese a estar en edificios y zonas similares. Además de la decoración y amenidades, influye también el piso en el que se encuentra, si es interior o exterior, la iluminación y la distribución interna. Aunque el propietario no lo crea, existen departamentos que por su distribución son más comercializables (deseables) que otros aún y cuando estén en el mismo piso. Efectivamente, no por ponerle mármol y oro a tu propiedad, harás una diferencia significativa (a esto se llama, Ley de Rendimientos Decrecientes).
2. Ubicación. Una propiedad por estar en cierta zona no significa que valdrá lo mismo que las propiedades top de la misma zona. Influye el contexto aledaño, desde el resto de los inquilinos del edificio hasta la calidad de la calle. Es decir, un departamento podría valer menos si alrededor la zona no es coherente con un edificio reciente y moderno; para lograr aumentar su valor, tendría que haber una mejora del resto. Caso contrario sucede cuando el edificio no es tan bueno, pero el resto es una zona de calidad; tan solo bastará una remodelación y la plusvalía está garantizada.
3. Zona. Es la variable que más distorsiones de mercado crea por lo anterior descrito. Una propiedad por el simple hecho de estar situada en Polanco, Condesa, Roma o la Juárez, por ejemplo, no significa que valdrá lo mismo. Argumentar que cierta propiedad posee una ubicación inmejorable por conectar con X o Y avenida es un absurdo. En una ciudad difícilmente no se tiene acceso a arterias principales. Por supuesto, si se comparan zonas diametralmente opuestas, es obvio que será una variable principal, pero aquí, hay que apelar al sentido común.
4. Tasa de desocupación local. Esta variable está circunscrita a fenómenos aleatorios/fortuitos, donde por casualidad, los inquilinos decidan irse ya sea de la zona y/o edificio, y por ello, la oferta aumente y los precios caigan. Funciona igual a la inversa.
5. Fenómenos inerciales/tendenciales. Aquí entra en juego que tan popular o no se ha puesto una colonia y cuáles otras por el consecuente desplazamiento. En esta categoría se encuentra el fenómeno de gentrificación y moda. El primero refiere a un desplazamiento forzado a áreas periféricas por la imposibilidad de mantener el costo de vida en una región; el segundo obedece a qué tan atractiva se volvió una zona ya sea por introducir alguna construcción relevante o expectativas de desarrollo económico del país/región. Por supuesto, funciona también a la inversa si, por ejemplo, es una zona con fallas sísmicas latentes, criminalidad, etc.
6. Espacio latente de construcción. Significa que si el inmueble está dentro de un área donde podrían ser construidas a futuro más propiedades, su valor difícilmente incrementará. Caso opuesto es cuando por imposibilidad de construcción y normativa sísmica, el área no puede tener más edificios y al ser todos recientes o en excelente conservación, su plusvalía está garantizada.
7. Planeación urbana/gubernamental. Esta es la razón por la que se crean cápsulas de desigualdad tan acusadas dada la pésima planeación de los servicios públicos e infraestructura. Es un círculo vicioso porque los inquilinos se quejarán de que las propiedades no bajan de precio en zonas atractivas, para poder huir de las indeseables. La paradoja es que si bajasen, por la misma inercia, volverían a aumentar. Si los gobiernos fomentaran servicios públicos homogéneos y transporte público eficiente, la demanda reduciría drásticamente porque visualmente no habría tanto desequilibrio.
8. Tasas de interés. Es una variable poco conocida y de las más importantes. Una propiedad guarda similitud con el mercado de bonos gubernamentales, que cotizan a cierto precio acorde al interés. Las decisiones de política monetaria de Bancos Centrales de cada país hacen que indirectamente el valor del inmueble suba o baje, por un efecto asociado a la rentabilidad que se podría obtener con el equivalente de lo que cuesta una propiedad.
9. Expectativas macroeconómicas y de futuro. Esta es otra premisa de las más importantes y que distorsionan los mercados financieros en general. Suele ser una profecía autocumplida donde por las ideas aparentemente reales o imaginarias de valor y lo que se puede llegar a esperar, los precios fluctúan aún y cuando ningún fenómeno real o disruptivo ocurra, provocando que todos copien la conducta del resto… Esto es lo que ha originado las grandes burbujas de la historia.
Me da igual… Mi propiedad siempre sube de valor y soporta
Una vez comprendido lo anterior, podrá descubrirse por qué es una verdad a medias. Si nos ceñimos a la época de postguerra (II GM), estaba todo destruido y las expectativas de industrialización eran muchas. El mundo se sobrepobló y todo crecía en esas fechas. Quién se crio en los años del boom de 1950, solo vio el valor crecer. La gente ganaba más y podía adquirir bienes más rápido. A menos que vuelva una situación similar en el mundo, la realidad actual es otra.
Hoy, hay muchas zonas ya ocupadas e imposibilidad de poder construir más. Existe cierto desarrollo y a menos que las naciones experimenten cambios relevantes en su innovación y desarrollo, todo se conservará más o menos igual. Sumado a la precarización laboral, el acceso también se ve limitado. Tampoco la solución está en solo aumentar los salarios y ordenar bajar precios ipso facto, porque podría desencadenar a futuro un crash.
Inclusive, si a lo anterior añadimos que la tasa de natalidad global es a la reducción para el 2050 aproximadamente, el mercado inmobiliario ya tiene un crash asegurado. En México el límite llegará en 2039 según expertos, pero en otros países empiezan a verse los albores como en Japón, Corea del Sur o China. Esto es, habrá muchas propiedades para menos gente; ergo, colapsará.
Por otro lado, basta con analizar el valor de cada inmueble con el paso de los años. Por situar un ejemplo concreto y real, en la Roma Norte (CDMX, México) una propiedad en el 2017 valía $2,500,000 MXN. En el 2024, la misma se vendió en $3,800,000 MXN. Esto es un incremento del 52%. A priori parece espectacular, pero financieramente no lo es. Si se anualiza dicha ganancia en el intervalo de tiempo señalado, equivale a un incremento anual del 6.2%, Si se compara, equivale más o menos al aumento de la inflación, que ha oscilado entre un 4% y un 9% en México.
Empero, cualquier propietario podría creer que su inmueble vale más porque ha visto que los precios suben y subirán. Por ello, deciden publicitarla por su capricho en el doble al precio que la compró en tan solo 5 años. Esto equivale a una tasa anual de ganancia del 14.9%. Dicho escenario obedecería más a un contexto hiperinflacionario donde el mundo sufriría, y no de una transacción exitosa. Si algún fenómeno se produjo como la construcción de algún aeropuerto, podría ser viable siempre y cuando encuentre a un incauto. No obstante, el índice de Estados Unidos SP500 ha crecido de media anual en las últimas décadas un 10%. Equivale a superar al mercado con un activo ilíquido (inmueble); esa situación es sumamente compleja y fuera de lo que cualquiera que lea este post podría aspirar fácilmente a menos que sea un desarrollador inmobiliario (son otras circunstancias y proyecciones).
Para contextualizar, ni las FIBRAS (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces) han obtenido tales rendimientos. Por ejemplo, FIBRA NOVA (especializada en industria), de 2019 a 2024 incrementó su valor 50%, lo que significa cerca de un 8.5% anual. En oposición, FIBRA UNO (propietaria de gran parte de los edificios de Reforma), prácticamente no incrementó ningún cambio en su precio durante los últimos 5 años. Como se mencionó, hasta en esos casos, en promedio, la ganancia ha sido ligeramente superior al promedio inflacionario.
¿Los bienes inmuebles siempre suben de valor? Sí, todo depende con qué se compare. En condiciones normales, subirán acorde a la inflación del país y tal vez poco más, pero nada sorprendente. Si lo comparas con el índice SP500, difícilmente superarás el 10%. Si lo comparas con algunas acciones como NVIDIA que en 5 años subió anualmente un 80%, imposible. En efecto, un bien raíz no es la ganga que tu vendedor te prometió para que le comprases; aunque al menos te otorga la certeza de tener cubierta una necesidad básica. ¡Espero no lo hayas comprado caro, porque esa, es otra historia en la que no querrías estar jeje!
No estás parado sobre oro o petróleo, pero tampoco sobre aire
El oro y el petróleo también están sujetos a los precios de los mercados internacionales, pero al menos no harán destrozos potenciales o se quejarán como los inquilinos. Si a eso se suma el costo por mantenimiento, la tasa de ganancia queda lejos de ser espectacular. Para bien o para mal y pese a todo, un propietario siempre llevará las de perder en este rubro por mil y un razones que atañen al corrupto sistema judicial, y a que los costos de remodelación podrían superan al equivalente de rentas anuales en algunos casos.
Es claro que tampoco uno está comprando ni rentando solamente aire. Se está cubriendo una necesidad básica, que como se mencionó, tampoco solo depende de los deseos de querer ganar más. De hecho, si el inquilino es sensato, es un fenómeno asociado más a las acciones de gobierno y mala planeación, que del simple capricho de querer aumentar el precio porque sí. Aquellos propietarios que deciden ignorar esto y aumentan por sus expectativas irracionales, suelen tener más tasa de desocupación de sus viviendas. De hecho, hasta algunos prefieren la desocupación, antes que tener a un inquilino problemático; tal efecto, crea menos oferta y más aumento en precios.
Ante lo anterior, los gobiernos han intervenido para aparentemente corregir situaciones que ellos han creado gracias a la falta de productividad en las naciones, que obliga que sus economías se estanquen y el poder adquisitivo caiga. En Europa se ha buscado regular los alojamientos y muchas naciones podrían sumarse. El problema es que los precios límite, provocarán que las inversiones decaigan y con ello, el estado de conservación. Si hay un precio límite, no hay necesidad de mejora, entonces, todo iría a la pauperización, provocando que los precios bajen. Ahora, habrá precios bajos que todos podrán pagar, pero las condiciones de la vivienda serán otras tras las regulaciones. Podrá funcionar algunas décadas, pero no es nada sostenible en el tiempo.
Para paliar los efectos anteriores, los gobiernos darán estímulos y apoyos sociales, que provocarán inflación en el largo plazo, o ser el gobierno mismo quien administre. Como fuere, serán gastos que cubrirá el Estado con cargo al erario público, los cuales, los contribuyentes tendrán que pagar (el dinero no se crea mágicamente). Es decir, toda la población terminaría subsidiando para que unos cuántos puedan tener precios límites en las mejores zonas… Si odias al capitalismo, eres socialista y apoyas esta idea, el problema no es el sistema, el problema quizá sea tu ignorancia.
¿Cuál podría ser la solución?
La solución está en dejar la fluctuación de los precios e inculcar al ciudadano que la labor del legislador es traer bienestar a tu localidad. Como se expuso, se deben hacer eficientes los servicios públicos para que el cargo al contribuyente tenga un impacto en la mayoría. Si mejora cada localidad, el anhelo de migrar a zonas deseables reducirá, y si reduce el deseo, los precios bajarán. Asimismo, también se debe facilitar que empresas y comercios se establezcan en todas las zonas, para que con ello, no haya necesidad de habitar en ciertas áreas por cercanía al trabajo.
Podrías o no creerme, pero he conocido a algunos propietarios de Polanco donde están vendiendo ya que han descubierto que ganan más en otras áreas. Los grandes capitales siempre saben cuándo empezarse a mover y lo pasiva que es la ciudadanía ante reclamos a sus gobiernos, por eso siempre ganan. Ahora, el mercado está siendo absorbido por nuevos ricos y gente con necesidad de aparentar, además de extranjeros (los cuáles, aunque no lo creas, están siendo gentrificados también de Europa o Estados Unidos, y como tú, están buscando precios más bajos).
¿Prohibir a los extranjeros? Es absurdo prohibir la migración. Mejor puja porque tu gobierno te de educación de calidad y competitiva para que no haya necesidad de mano de obra extranjera altamente calificada, y que tampoco haya una fuga de cerebros en el país por la ausencia de industria avanzada. Sin industria altamente avanzada y tecnología, una nación difícilmente prospera a menos que sea por factores tangenciales como el aumento de precios en materias primas; algo que África y Latinoamérica son expertos.
Finalmente, como se aprecia, la solución está en acciones que tienen una repercusión global y no solo en la intervención del mercado. Desde el punto de vista especulativo y para un minorista, habría más valor en explotar una zona precaria, que dar plusvalía a una que ha alcanzado cierto límite. Por ello, tampoco es idóneo caer en análisis simplistas o maniqueos, ni compras sin fundamento. Para todo, siempre es necesario contar con un analista financiero y no un vendedor de propiedades, que te dirán lo que quieres escuchar. Con gusto podría asesorarte.
¡El mejor análisis, es el tuyo!
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