🏘📉 EL PRÓXIMO CRASH INMOBILIARIO GLOBAL 📉🏘
La antigua concepción sobre los bienes raíces se centraba en que siempre subirían de valor, hasta que la crisis del 2008 cambió el paradigma. De alguna forma, no era errada la asunción ya que tras la II GM, la economía estaba devastada, había que reconstruir y repoblar. Inclusive, la expectativa fue siempre que el mundo acabaría sobrepoblándose y necesitando viviendas casi infinitas, además de tener trabajo estable de por vida y una pensión para disfrutar su vejez.
Aunque no pronto ni por las mismas causas, la Historia podría volver a repetirse. Los bienes raíces no siempre suben de valor y existen muchos factores [ver: https://jjplindex.blogspot.com/2024/05/el-problema-inmobiliario.html ]. Asimismo, las tendencias no siempre permanecen y la nueva multipolaridad lo refleja.
¡Lo que nos faltaba!
En la actualidad, existen 5 tendencias globales que podrían hacer inevitable un crash inmobiliario:
1. Disminución población. La expectativa de natalidad global es que alcance su clímax entre el 2050 y 2080; sin embargo, hay naciones que han empezado a experimentar el decrecimiento tales como Corea del Sur, Japón, Canadá, España, Italia, Alemania y Rusia. En confluencia, existen altas tasas de envejecimiento en países como Japón, Italia, Alemania y países nórdicos.
2. Aumento de viviendas de ultra bajo costo. Cada vez ha sido más frecuente el aumento de casas y oficinas pequeñas y de bajo costo. La novedad con respecto al pasado es la mejora de la calidad y servicios integrados con que cuentan. Podría equipararse a una habitación o área de lujo en el futuro.
3. Fenómenos climáticos. El cambio en los ciclos de la Tierra podría generar destrucción al intensificarse fenómenos como huracanes, terremotos o actividad volcánica. Inclusive, el aumento paulatino del nivel del mar podría erosionar zonas costeras y modificar la habitabilidad.
4. Movimientos migratorios (near/in-shoring). Las tensiones geopolíticas y los estatismos obligarán a la redistribución geográfica de industrias y ciudades. Al menos, tras los últimos conflictos entre Ucrania e Israel, han comenzado las diásporas europeas y árabes. Asimismo, los cambios en regímenes políticos podrían ser otro factor de decisión si permanecer o migrar, principalmente en sectores con grandes capitales.
5. Tendencias impositivas a herencias y otros. La creciente moda de las ideas infundadas de Thomas Piketty sobre el impuesto a herencias y capital que son acomodaticias al discurso de redistribución y reducción de la desigualdad, cuando en realidad persiguen el férreo control estatal, paliar déficits públicos y aniquilar oposiciones vía feudalismo monetario.
¿Cómo interaccionarán?
La demanda de casas disminuirá si la tasa de natalidad continúa a la baja, que sumado al envejecimiento poblacional, causará un exceso de oferta acumulada a los planes de vivienda que harán los gobiernos en décadas futuras. Asimismo, el ascenso de viviendas de bajo costo para parejas, que deciden no tener hijos, podría empujar los precios a la baja.
Los fenómenos climáticos, guerras y la nueva multipolaridad, podrían favorecer al desarrollo de nuevos nodos motivado por la migración de mano de obra y capitales. Ésta podría cobrar más relevancia tras el urgimiento a impuestos sobre herencias, donde motivaría a la no acumulación, abandono, y en algunos casos, al despilfarro (¿para qué ahorrar y construir un patrimonio si el gobierno te lo quitará vía impuestos o CBDCs?). Esta situación distorsionaría el mercado, motivando a que gobiernos absorban pérdidas al pretender suplir lo que algunos particulares no estén dispuestos a hacer.
Los precios bajistas por exceso de oferta más los gobiernos intervencionistas con los capitales, podría sugerir una situación idílica de vivienda plena donde todos la adquieran. Sin embargo, sería alejado de la realidad. Esto sólo reflejaría la despoblación de ciudades antiguas y sobrevaluadas, en búsqueda de nuevas regiones promisorias. Adicionalmente, el decaimiento poblacional podría disminuir la productividad (que será compensada parcialmente por la computación cuántica e inteligencia artificial), traduciéndose en precariedad salarial y del poder adquisitivo (asociado a menos consumo).
Empero, otro panorama podría ser factible. Dada la reducción poblacional, surgiría un déficit de mano de obra y profesionales, ahora potenciados por la computación cuántica e inteligencia artificial, que aumentaría los salarios en algunos, derivando en inflación causada por sectores más boyantes. Se tornaría en hiperinflación cuando los Estados, tras su intervencionismo, busquen reducir esa desigualdad inyectando subsidios y apoyos, cuya consecuencia subyacente, será el incremento de rentas que rebajen el valor de las propiedades. Es algo análogo a la dinámica del mercado de bonos.
¿Existe algo positivo?
Lo que para Occidente represente una crisis, será prosperidad para otras. Desde 2021, China experimentó su debacle inmobiliaria con la quiebra de la mayor empresa en el ramo. El mundo no es sólo Estados Unidos, Europa o China. La India o Irán podrían seguir creciendo (con el inevitable colapso en algún momento). No obstante, existen zonas aún por desarrollar tales como África y el Medio Oriente, que comparativamente son mayores a Estados Unidos, Canadá y Europa a pesar de sus conflictos, y cuyas poblaciones superarán al resto de continentes hacia 2050.
Por otro lado, la dinámica de los bienes raíces cambiará. El papel de las REITS/FIBRAS/etc (Fondos en Bienes Raíces) cobrará mayor relevancia ante la imposibilidad de que los gobiernos suplan toda la oferta de vivienda y de que solo los grandes capitales pueden otorgar las mejoras que se necesitan. A cambio, los Estados tendrán que fortalecer los mercados financieros para que estos títulos sean accesibles a particulares, absorbiendo potenciales pérdidas de proyectos fallidos. Esto ya existe, la diferencia la marcará el ascenso de viviendas y oficinas móviles de fabricación rápida, que serán más flexibles a las necesidades de la demanda y reducirám el margen de error y con ello, las pérdidas.
Inclusive, las rentas podrían abaratarse al para los sectores que no puedan o quieran comprar alguna vivienda, adquiriendo "rentas móviles", en donde puedan habitar por meses en distintas regiones con cuotas variables y contrato único, o por qué no, con cuotas únicas. Esto favorecería la movilidad en la mano de obra. A través de sus preferencias y facilidades para estar en determinados sitios, los arrendatarios incidirán con mayor impacto en los precios, aumentándolos o disminuyéndolos. Lo anterior, con ayuda de construcciones que sean fáciles de montar.
Pensemos en que la era de la estatización y la necesidad de demostrar que Occidente es mejor que Oriente (y viceversa) inició. En la medida en que los gobiernos sean más intervencionistas, menos será el apetito por poseer algo que el mismo sistema te quitará a su antojo. Ergo, que sea el Estado mismo que acarré las pérdidas que se asocian al intervencionismo y que la Historia misma lo ha comprobado.
Otra forma es que aquellos ahorradores adquirirán su vivienda finalmente. El gran reto será evitar que, por las dinámicas sociales mismas, no sea una inversión fallida. Por supuesto, las zonas más demandas conservarán sus status, pero nada es inamovible en la vida. En la actualidad hay casos donde ciudades prósperas acabaron en el olvido y semi abandono tales como Detroit (USA), Flint (USA), Stockton (USA), La Habana (Cuba), Benin (Nigeria) o Agra (india). Inclusive, usando como ejemplo la Ciudad de México, colonias que antes representaron lujo y status tales como Juárez, Zona Rosa, San Rafael o Doctores, ahora disten de ello. En el extremo se tiene a Santa Fe, que antes era un basurero, y ahora es zona exclusiva; caso análogo sucede con la Roma o Condesa.
No podía saberse...
Las crisis inmobiliarias han iniciado por periodos de apetito voraz sobre activos de forma irracional y sostenida en el tiempo gracias al apalancamiento (USA) o por el gobierno (China). Las razones futuras quizá no serán las mismas porque se conocen los errores para no repetirlos.
Actualmente se busca incentivar la natalidad y el acceso a la vivienda con apoyos sociales, entonces esa causa podría eliminarse. A pesar de ello, habrá cisnes negros (aquellos técnicamente improbables y/o impredecibles) que provoquen una crisis.
Y... ¿qué pasaría si se descubre que la ciudad causa mortalidad y todos busquen migrar al campo nuevamente?, ¿qué tal si viniese una extinción masiva o la prioridad real fuese buscar una cura o prolongar la juventud porque todo lo demás ya estará cubierto y satisfecho por la computación cuántica e inteligencia artificial?, ¿qué será si la nueva tierra prometida fértil sea el Ártico o Antártida tras su deshielo y provoque el abandono de zonas ecuatoriales dada su desertificación? Finalmente ¿qué tal si algún ataque cibernético hiciera explotar silos de bombas nucleares, sin ser nadie culpable directo, que forzase a la relocalización? De hecho, antes de buscar vivienda asequible deberías plantearte... ¿tendrá abastecimiento de agua en el futuro?
Actualmente se busca incentivar la natalidad y el acceso a la vivienda con apoyos sociales, entonces esa causa podría eliminarse. A pesar de ello, habrá cisnes negros (aquellos técnicamente improbables y/o impredecibles) que provoquen una crisis.
Y... ¿qué pasaría si se descubre que la ciudad causa mortalidad y todos busquen migrar al campo nuevamente?, ¿qué tal si viniese una extinción masiva o la prioridad real fuese buscar una cura o prolongar la juventud porque todo lo demás ya estará cubierto y satisfecho por la computación cuántica e inteligencia artificial?, ¿qué será si la nueva tierra prometida fértil sea el Ártico o Antártida tras su deshielo y provoque el abandono de zonas ecuatoriales dada su desertificación? Finalmente ¿qué tal si algún ataque cibernético hiciera explotar silos de bombas nucleares, sin ser nadie culpable directo, que forzase a la relocalización? De hecho, antes de buscar vivienda asequible deberías plantearte... ¿tendrá abastecimiento de agua en el futuro?
¡El mejor análisis es el tuyo!
J. Joel Padilla
Copyright: Joel Padilla 2024
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