🧹🏡 GENTRIFICACIÓN: LO QUE NO TE DIRÁN 🏡🧹

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La gentrificación es un proceso de renovación de una zona urbana, generalmente popular o deteriorada, que implica el desplazamiento de su población original por parte de otra de un mayor poder adquisitivo. En épocas actuales donde las doctrinas Estatistas, Neo-Conservadoras y Populismos han ganado terreno en detrimento de todo lo que suene a Globalización, ciertas líneas de pensamiento parecen ser las únicas permitidas y válidas para explicar el fenómeno. En Latinoamérica, el consenso clásico siempre ha sido atribuir todo mal al capitalismo, a los ricos, a los propietarios, a las empresas o a las potencias extranjeras crueles para cualquier explicación (romantización del subdesarrollo y la pobreza). Esta no es la excepción.

¿Qué factores determinan el valor de una propiedad?

A lo anterior, los factores que contribuyen al valor de una propiedad expresados de forma sucinta son:

- Estado de conservación

- Ubicación

- Zona

- Tasa de desocupación local

- Fenómenos inerciales/tendenciales

- Espacio latente de construcción

- Planeación urbana/gubernamental

- Tasas de interés

- Expectativas macroeconómicas

Como se aprecia, dentro de los factores principales podrían resumirse en: la mala política de planeación y la pérdida de poder adquisitivo [Para profundizar en el entendimiento de cada punto, consulte https://jjplindex.blogspot.com/2024/05/el-problema-inmobiliario.html]. Asimismo, pese que a dicho desplazamiento puede también estar auspiciado a fenómenos migratorios y extranjeros, no constituye un elemento principal de explicación porque si la planeación y el poder adquisitivo nacional es adecuado, cualquier población extranjera migrante quedaría neutralizada y hasta marginada. Inclusive, en México es de los factores que menos tendría relevancia ya que tan solo cuenta con aproximadamente entre 1% y 2% de población extranjera (por el momento).

Hablemos de lo importante

Tanto la mala planeación urbana (centralización) como la pérdida de poder adquisitivo, atañe íntimamente a las políticas gubernamentales. Es una verdad incómoda para cualquier populismo (de izquierda o derecha) que se diga ser benefactor de sus votantes. Ergo, la gentrificación es solo una consecuencia más de los procesos inflacionarios y de crecimiento económico de una sociedad, no la causa.

La inflación es el impuesto silencioso a las clases bajas y medias. Es el porcentaje en el que el dinero cada año va perdiendo su valor debido factores como la ausencia de oferta de bienes y servicios, mala calidad educativa que sustente la innovación y el desarrollo, la falta de productividad e incidencia en cadenas de suministro globales, los problemas de violencia que instan a productores a cerrar y a alterar las cadenas de suministro nacionales, etc. Asimismo, son factores que también inciden en el crecimiento económico. Para el caso mexicano, sistemáticamente ha vivido décadas de estanflación; es decir, bajo crecimiento con una tase inflacionaria bastante superior.

A lo anterior se suma el problema de la nula planeación urbana. Aunque no todo el territorio mexicano es habitable, su pobre desarrollo hace concentrar la actividad económica del país primordialmente en la Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, León, Puebla, Querétaro, Tijuana y Mérida. Sin embargo, pocas de ellas ofrecen actividades económicas de alto valor agregado, por lo que la concentración en las primeras ciudades es inevitable. Por lo tanto, a menores opciones de desarrollo, la puja por las únicas zonas de valor es la consecuencia.

En cuanto a la Ciudad de México, sucede algo análogo. Los polos de desarrollo están en las alcaldías Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón y parte de la Cuauhtémoc y Coyoacán. Inclusive, todo el desarrollo podría girar en torno a la periferia de las avenidas Insurgentes y Reforma. El resto de la ciudad pareciera ser inexistente en términos de productividad, valor agregado y calidad de servicios públicos. Desde esa óptica, es lógico que algunas zonas suban su valor sin siquiera invertir o hacer algo más, salvo el esperar a que las políticas ineficientes gubernamentales destruyan el resto con sus servicios públicos deficientes e intentos de poner precios límite o seguir saturando el mercado.

A la par de mejores políticas de crecimiento y combate a la inflación, es imperativo el crear nuevos polos o clústeres económicos en otras alcaldías y regiones del país (pero a veces parece una utopía al existir una pésima calidad educativa que incentive la contratación de mano de obra calificada para actividades de alto valor en regiones con pobreza). A mayor oferta, menores serán los precios. Aplica tanto para bienes o servicios como para viviendas. Pretender solo construir más vivienda en las mismas zonas en auge, es solo postergar el problema, no resolverlo, además de saturar servicios públicos que a largo plazo ocasionarán pauperización. Lamentablemente, la miopía de los populismos solo atina a pensar en límites de precios.

Una tendencia global

En Europa también existe gentrificación. Inició décadas antes, pero no tuvo el mismo origen que en LATAM. Europa ha sido siempre un polo de desarrollo global, y por lo mismo, destinada a la gentrificación dada la gran cantidad de extranjeros gracias al turismo y a ser receptora de población adinerada mundial. Algo similar ocurrió con Hong Kong, Tokio, Singapur, Beijing, Shenzhen, Mumbai o Seúl.

Potencialmente, también ocurrirá en África o el Medio Oriente el día en que los gentrificados de las ciudades, decidan emigrar a otras áreas donde su poder adquisitivo se vea incrementado (más o menos, como lo que ocurre con los expatriados estadounidenses en México). Estas tendencias refuerzan la idea anterior sobre la centralización, pero a una escala mundial. En la medida en que otras regiones del mundo cobren auge y popularidad, la presión en ciertas zonas podrá relajarse. No es nada que haya ocurrido antes en el mundo.

Ante esta problemática, la aparente solución de moda es el control de precios y la regulación en la propiedad privada; típico de cualquier régimen pro-Estatista, una tendencia que llegó para quedarse al menos dos décadas. Sobre el control de precios, favorecen los mercados negros; y sobre la regulación a la propiedad y arrendamiento, tan solo es una medida cortoplacista que solo acelerará el estancamiento económico al limitar la circulación de capital (tanto pecuniario como intelectual) y desincentivar la inversión e innovación (otra característica habitual de regímenes proteccionistas).

Un final inesperado

Lo que hoy parece imparable y un problema, mañana podría resultar en una nueva crisis y no precisamente por la escasez de vivienda. Como se señaló, la gentrificación obedece a problemas de poder adquisitivo y centralización, que se mezcla con fenómenos migratorios globales según las regiones se van desarrollando.

Cualquier ola migratoria podría tirar el mercado inmobiliario de cualquier país, pauperizándolo. Por mencionar algunos ejemplos, ciudades como Detroit (EEUU), Lisboa (Portugal), Búfalo (EEUU), Varosha (Chipre) u Ordos Kangbashi (China), reflejan como tras la pérdida de su apogeo por diversas circunstancias, hoy están en declive. Inclusive, en la misma Ciudad de México, tanto la Roma como la Condesa fueron barrios olvidados y deteriorados tras el colapso del terremoto de 1985; sin embargo, cobraron auge y hoy parece que están gentrificando, cuando es algo que siempre ha ocurrido.

Finalmente, el verdadero giro de la trama lo dará el declive poblacional. En varias ciudades del mundo la pirámide poblacional ha comenzado a invertirse, tal es el caso de Corea del Sur, Japón y varios países de Europa; ya ni qué decir sobre las ciudades fantasma chinas y su burbuja inmobiliaria. Lo que hoy parece una espiral de demanda constante de vivienda, mañana muchas estarán deshabitadas por ausencia de compradores. Si se añade el bajo poder adquisitivo, el intento de los gobiernos por ofrecer más vivienda y la tendencia en imponer precios límites y habitabilidad, en unas décadas podría presenciarse un nuevo colapso inmobiliario por escasez de demanda.

En México, la tasa de fecundidad ha caído y en décadas subsecuentes, el descenso poblacional comenzará. Se estima que el máximo poblacional se alcanzará en 2050 aproximadamente con una población general de 147,000,000 de personas. Significa que podría experimentar hasta ese momento lo que muchas naciones verán antes. Si bien aún falta tiempo, probablemente lo más apremiante para la ciudad serán los terremotos, las fallas sísmicas nuevas, los hundimientos por sobreexplotación de mantos acuíferos o los servicios públicos deficientes por la sobrepoblación, ineptitud gubernamental o colusión con el crimen organizado.

La solución

No hay fórmulas mágicas que funcionen para todos ni al mismo tiempo. Si se desea responder al problema con visión de largo plazo, pasa por fortalecer el poder adquisitivo a través de la inversión público-privada, el fortalecer la calidad educativa con enfoque STEM (Science, Technology, Engineering and Mathematics), el orientar la productividad a actividades de alto valor tecno-industrial, a ampliar la oferta de bienes y servicios, y a no caer en la total sustitución de importaciones. Asimismo, se tienen que crear otros clústeres económicos en diversas regiones del país, con el objetivo de beneficiar el desarrollo equitativo, donde obviamente el turismo no debe ser alternativa al ser una actividad de poco valor.

El problema es que los gobiernos optarán siempre por seguir constriñendo el poder adquisitivo para crear carteras clientelares mediante subsidios, distorsiones de mercado y dádivas (en algunos países reciben el eufemismo de “apoyos sociales” y “justicia social”). De igual forma, el problema también lo incluyen los ciudadanos que cobijan a dichos gobiernos con la esperanza de un cambio, el cual nunca llegará porque de ocurrir, la existencia de estos gobiernos “benefactores” acabarían al perder el poder. Ergo, quizá la verdadera solución primigenia sea el erradicar a la clase política que representa el verdadero freno en cualquier nación.

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